問題 No.3254
宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約における、自ら売主制限に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれかとして不適切なものはどれか。
【正解の解説】
Aが自ら所有する宅地について、Bとの間で売買契約を締結するに際して、契約の解除に伴う損害賠償の額の予定のみを定めて、違約金の額の定めをしなかった場合
宅建業法では、万が一のキャンセル時に買主が過剰なペナルティを課されないよう、損害賠償と違約金を合わせた金額を代金の20パーセント以内に抑えるルールがあります。これはボクシングの試合で「ボディへの攻撃はここまで」と反則スレスレの過剰なダメージを防ぐセーフティーネットのようなものです。この制限を超える定めは買主を守るために一切禁止されています。
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【その他の選択肢の解説】
Aが自ら所有する宅地について、Bとの間で締結した売買契約において、代金の額の10パーセントを超える手付金の受領を約した場合
売主が業者、買主が素人である場合、手付金は代金の20パーセント以下かつ受領前は保全措置を講ずる必要があります。したがって10パーセントを超える額を受領する約定は違反です。これは文化祭の模擬店で「先に全額払わないと予約を受け付けない」と無理難題をふっかけてくるようなもので、法律で厳しくブロックされています。
Aが自ら所有する宅地について、Bとの間で締結した売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除権の制限をしなかった場合
宅建業法では、民法で認められている法定解除権をわざわざ不利に制限する特約を禁止しています。つまり、制限をしなかったということは民法の原則通りのフェアな状態を守っているため完全に適法です。これはサッカーの試合で「手を使っちゃいけない」という通常のルールをそのまま採用しているだけであり、何ら反則にはならないのと同じ理屈です。
Aが自ら所有する宅地について、Bとの間で締結した売買契約において、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約を定めた場合
法律では「最低でも引渡しから2年以上」とするか、民法より不利にならない期間を求めています。買主にとって有利になる特約は、プロである宅建業者が素人を守るためのセーフティネットの趣旨に反しないため有効となります。これはお店の保証期間を「通常1年のところ、特別に2年間に延長します」とサービスしてくれるようなもので、もちろん法律違反にはなりません。