問題 No.3097
借地借家法に規定する定期建物賃貸借および各種定期借地権に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
【正解の解説】
定期建物賃貸借契約を締結する場合には、必ず公正証書によって契約を証しなければならないとされており、私製書面による契約締結は無効とされる。
公正証書という「厳めしい公文書」でなければダメだと思い込ませる引っ掛け問題です。まるで高級レストランの会員証のように厳格な形式が必要に見えますが、実際には紙の契約書（私製書面）であれば公正証書でなくても有効に成立します。要は「口約束ではなく書面にハッキリ残すこと」が重要なのであって、公証役場でお金を払って作ってもらう必須ルールではない点が最大のポイントです。
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【その他の選択肢の解説】
事業用定期借地権を設定する目的で土地を賃貸する場合には、その契約を公正証書などの書面によって締結することが法的に義務付けられている。
こちらは先ほどの建物とは異なり、事業用という大きなお金が動く土地の貸し借りであるため「必ず公正証書で作らなければならない」という厳しいルールがあります。店舗や商業施設を建てるための長期契約で後々のトラブルを防ぐため、プロの目が入る公正証書という公的なお墨付きが絶対条件になっている点が定期借家との大きな違いです。
定期建物賃貸借契約において契約期間が1年以上であるときは、賃貸人は賃借人に対して期間満了の1年前から6月前までの間に更新がない旨の通知をしなければならない。
「いつのまにか契約期限が切れて路頭に迷った」という悲劇を防ぐための親切なアラーム機能のような規定です。賃貸人は「そろそろ契約終了ですよ」と余裕を持って教えてあげる必要があり、この期間内に通知を忘れると終了を主張できなくなるという賃借人保護の大切なルールとして試験でも非常によく狙われます。
定期借地権の存続期間を50年以上として設定する場合においては、契約の更新や建物買取請求権に関する規定の適用を除外する特約を有効に定めることができる。
「50年以上」という長期間の土地利用であれば、借り手が「やっぱり土地を返してほしい」「建物を買い取って」と言い出すリスクをあらかじめシャットアウトする特約が認められます。これは長期間の安定した土地活用を促すための制度であり、原則的なルールとは異なる例外的な特約が有効に機能する典型的なケースです。