問題 No.2406
宅地建物取引業者甲が、買主から売買の媒介の依頼を受け、代金4,000万円（消費税及び地方消費税を含まない）の宅地の売買契約を成立させた場合において、甲が当該買主から受けることができる報酬の最高限度額（消費税等相当額を含む）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、計算において端数処理が必要な場合は適切に行うものとする。
【正解の解説】
甲が買主から受けることができる報酬の最高限度額は、4,000万円の3％に6万円を加算した金額に1.10を乗じて得た1,386,000円である。
宅建業法の報酬額は、ファミレスの段階的コース料理のようなもので、400万円超の物件なら「代金の3％＋6万円」という基本料金に、現在の消費税10％を上乗せします。例えるなら、税抜価格にレジでキッチリ10％の税金をかけるのと同じで、すべて計算通りに進めると138.6万円（1,386,000円）が正解の天井となります。
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【その他の選択肢の解説】
甲が買主から受けることができる報酬の最高限度額は、4,000万円の3％に6万円を加算した金額に1.08を乗じて得た1,360,800円である。
試験問題に出てくる数字の罠で、古い税率である8％をわざわざ掛け算して受験者を混乱させようとする引っ掛けパターンです。法律の計算問題では、その時点での最新の消費税率（現在は10％です！）を使うのが鉄則ですので、過去の税率の残骸に惑わされないよう注意しましょう。
甲が買主から受けることができる報酬の最高限度額は、4,000万円の4％に2万円を加算した金額に1.10を乗じて得た1,826,000円である。
通常の売買取引ではなく、勝手に料率を4％に引き上げたり謎の＋2万円を足したりしている架空の計算式です。宅建業法の報酬計算は「200万円以下」「200万円超400万円以下」「400万円超」の3つの階層を厳格に守る必要があり、勝手な料率変更は認められないという出題者の罠です。
甲が買主から受けることができる報酬の最高限度額は、4,000万円の3％に相当する金額に1.10を乗じて得た1,320,000円である。
「3％を掛けただけで終わり！」としてしまう初心者が非常に多いですが、これは階段を上るときの踏み板を一段飛ばすような危険な勘違いです。400万円を超える物件の計算では、低価格帯部分の計算ズレを調整するための「＋6万円」のボーナス（速算式の調整額）を必ず足さなければいけないというルールを忘れてはいけません。