【正解の解説】
売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で締結する宅地の売買契約において、引き渡された宅地に契約不適合がある場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間について、目的物の引き渡しの日から起算して2年以上とする特約を定めることができる。
民法では不具合の通知期間が「知ってから1年」ですが、宅建業法では素人である買主を守るため、プロである売主に対して「引渡しから最低2年」の責任期間を義務付けています。これはお店で買った電化製品の「最低1年保証」のようなもので、法律で定められた最低限の安全網を下回る約束はできませんが、買主に有利な「2年間」に延ばす特約であれば、プロとしての良心的な対応として認められるという仕組みです。
【その他の選択肢の解説】
売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で締結する宅地の売買契約において、引き渡された宅地に契約不適合がある場合におけるその通知期間について、目的物の引き渡しの日から起算して6か月以上とする特約を定めることができる。
契約不適合を知った時から1年以内に通知するという民法のルールに対し、宅建業法では「不具合の通知期間を引渡しの日から1年『未満』にする特約は買主に不利なので一切禁止」と定めています。選択肢の「6か月以上」という一見すると長そうに見える表現は、法律の最低ラインである「1年」よりも短い期間を設定しているため、たとえ特約を結んでも無効となり、結局は民法の原則通りの期間に戻されてしまうというひっかけです。
売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で締結する宅地の売買契約において、引き渡された宅地に契約不適合がある場合におけるその責任を免除する特約を、買主の強硬な承諾がある場合に限り有効に定めることができる。
宅建業法は、プロである売主と素人である買主との間の「情報の非対称性」を埋めるための法律です。たとえ買主が「安く買うんだから責任がなくてもいいよ」と強硬に承諾したとしても、不動産の素人が将来の大きな欠陥のリスクを見通すことは困難です。そのため、買主の同意という個人の意思を超えて、社会的なルールとして責任を一切免除するような特約は絶対に許されないという強い制限がかかっています。
売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で締結する宅地の売買契約において、引き渡された宅地に契約不適合がある場合におけるその補修義務を一切負わない旨の特約を、引渡し後1年間は有効として定めることができる。
「1年間は保証するけれど、それ以降は一切の補修義務を免除する」という設定自体は一見筋が通っているように見えますが、そもそもスタートラインである「契約不適合責任を一切負わない」という特約自体が宅建業法違反で無効です。例えるなら、食品の消費期限で「最初の1週間は腐っていたら交換するが、その後はどんな害があっても店は一切責任を取らない」と最初から責任逃れを宣言するようなものであり、法律で認められない無効な特約です。