問題 No.2340
宅地建物取引業者である賃貸人Aが、一般消費者である賃借人Bとの間で、居住用のマンションの一室について定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合における借地借家法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解の解説】
居住用の建物について床面積が200平方メートル未満の定期建物賃貸借契約において、転勤、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物の自己の使用をすることが困難となったときは、賃借人は賃貸借契約の解約の申入れをすることができる。
人生は何が起きるか分からないもので、突然の転勤や親の介護などで「どうしてもそこに住めなくなる」という予想外のピンチが訪れます。ガチガチに期間を固定すると借り手が泣き寝入りすることになるため、例外的に「もう住めません！」とギブアップして契約を終わりにできる救済ルート（中途解約権）が法律できちんと用意されているのです。
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【その他の選択肢の解説】
居住用の建物について床面積が200平方メートル未満の定期建物賃貸借契約において、契約期間が1年未満である場合には、賃貸人は期間内に解約の申入れをすることが一切できない。
定期建物賃貸借は「原則として1年以上」の契約期間が必要であるため、最初から1年未満で契約すること自体ができません。したがって「解約の申入れができない」という以前に、期間設定のルール違反として契約の前提が崩れてしまうという出題者の巧妙な引っかけトラップです。
居住用の建物についての定期建物賃貸借契約を締結する場合、賃貸人は契約の更新がない旨をあらかじめ書面によって説明しなければならず、この書面を交付しないときは契約自体が無効となる。
ルール違反をしたからといって「契約そのものがパー（無効）になる」と考えると、借り手が急に追い出されるなどかえって不利になってしまいます。法律は借り手を守るため、「定期借家」の特別なルールだけを没収し、いつでも更新できる普通の賃貸借契約に格下げするという優しいペナルティを用意しています。
居住用の建物についての定期建物賃貸借契約において、公正証書による等書面によって契約を証する場合に限り、契約期間を1年未満とすることが有効に認められるものである。
「どんなに立派な公正証書を作っても、法律でダメと言われているルールは覆せない」という点がポイントです。実務では契約書の形式や手段をいくら厳格に整えても、期間の最低ライン（1年以上）という絶対的な法律の壁をクリアしていなければ、その取り決めは無効になってしまうので注意が必要です。