問題 No.2316
宅地建物取引業者甲が低廉な空家等（代金が800万円以下の宅地又は建物）の売買の媒介に関して、通常の方法では現地調査等に多額の費用を要する場合において、依頼者から受けることができる報酬の最高限度額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解の解説】
甲は、低廉な空家等の売買の媒介に関して、通常の報酬額に加えて、現地調査等に要する費用相当額をあらかじめ依頼者に説明してその合意を得ているときは、これらの合計額として宅地建物取引業法で定められた上限額を超えて報酬を受領することができる。
遠隔地や過疎地にあるボロ戸建てなどの格安物件をイメージしてください。通常の仲介手数料（数万円程度）だけでは、わざわざ現地に行って調査するガソリン代や時間的コストが赤字になってしまいます。そのため、売主にあらかじめ「調査にこれだけ費用がかかります」と説明して納得してもらい、通常の上限額を超えて実費相当分を上乗せして受け取ることが特別に許可されているのです。
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【その他の選択肢の解説】
甲は、低廉な空家等の売買の媒介に関して、現地調査等に多額の費用を要する場合であっても、あらかじめ依頼者の承諾を得ているかどうかにかかわらず、通常の報酬額を超えて報酬を受領することはできない。
「どんな場合でも法律で決められた一律の報酬額しか受け取ってはいけない」という原則論にとらわれていると引っかかるひっかけ選択肢です。実務では低廉な空家等の流通を促進させるために例外規定が用意されており、一定の条件を満たせば通常の上限を超える特例が認められているため、この記述は誤りとなります。
甲は、低廉な空家等の売買の媒介に関して、通常の報酬額に加えて、現地調査等に要する費用相当額を受領する場合であっても、その合計額が宅地建物取引業法で定められた上限額の範囲内収まるようにしなければならない。
通常の媒介報酬の枠内に収めなければならないと誤解しやすいポイントです。今回の低廉な空家等の特例における最大の肝は「通常の上限額にプラスして調査費用の実費を受け取れる」という点にあります。したがって、合計金額が通常の上限枠を超過しても、要件を満たしていれば何ら問題ありません。
甲は、低廉な空家等の売買の媒介に関して、通常の報酬額に加えて、現地調査等に要する費用相当額を受け取るときは、あらかじめ依頼者にその旨を通知していれば、依頼者の合意を得ていなくても報酬を受領することができる。
「通知しただけ」のワンマンプレーではNGという点を突く巧妙なひっかけ問題です。不動産業者が勝手に「調査費用をいただきます」と一方的に紙を配る（通知する）だけでは不十分であり、依頼者がその内容をしっかり理解した上で「それなら払います」と納得して同意（合意）したというプロセスが絶対に欠かせません。