問題 No.2222
宅地建物取引業者である賃貸人Aと一般消費者である賃借人Bとの間で、居住用の建物について定期建物賃貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定に照らして正しいものはどれか。なお、選択肢の各記述において必要な書面の交付等の要件は適切に行われているものとする。
【正解の解説】
定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、AはBに対し、あらかじめ契約の更新がなく、期間の満了により当該建物賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
これは遊園地で「このアトラクションは途中下車したら二度と戻れませんよ」と係員が事前に念を押して説明するようなものです。通常の賃貸借と違い「更新ができない」という重大なルールを後から知ってトラブルにならないよう、契約する前に必ず書面で見せて説明する義務が貸し手に課されています。
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【その他の選択肢の解説】
定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、AはBに対し、あらかじめ契約の更新があり得る場合でも期間の満了により終了することについて書面で説明しなければならない。
初学者が「定期」という言葉に惑わされやすいポイントですが、定期建物賃貸借の最大の特徴は「絶対に更新がないこと」です。更新がある通常の賃貸借契約と混同させるための典型的なひっかけ問題であり、更新があり得る時点で定期借家ではなく普通借家になってしまいます。
定期建物賃貸借契約を締結する場合において、契約期間が1年未満であるときは、公正証書による等書面によって契約を締結しなければその効力を生じない。
定期建物賃貸借契約を締結する際は、期間の長短に関わらず、必ず「公正証書などの書面」によって契約をしなければなりません。例えば「たった3ヶ月の契約だから口頭や普通のメモでもいいや」と油断させ、法律上の要件を忘れさせるための試験作成者の巧みな罠です。
定期建物賃貸借契約において、床面積が200平方メートル未満の居住用建物に限り、賃借人Bからの途中解約権の留保がない場合でも中途解約をすることができる。
床面積200平方メートル未満の居住用建物で、転勤や療養などのやむを得ない事情が発生したときは、賃借人から中途解約の申し入れができるという特例ルールがあります。このルールを「解約権の特約がないから絶対に途中で辞められない」と思い込ませるための巧妙なひっかけです。