問題 No.2182
宅地建物取引業者である売主が、宅地建物取引業者ではない買主との間で締結した宅地の売買契約における宅地建物取引業法第47条の2第3項に規定する手付の額の制限等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解の解説】
売主は、買主が契約を解除した場合における損害賠償の予定に関する定めをする場合においては、その額と手付の額の合計額が代金の額の10パーセントを超えることとする特約をしてはならない。
これはプロの売主から一般の買主を守るためのセーフティーネットです。例えば1000万円の買い物で合計100万円以上のペナルティを背負わせるような、泣き寝入りを強いるブラックな契約を法律でガッチリ禁止しています。日常の感覚で言うと、ゲームセンターの理不尽なキャンセル料ルールを国が法律でビシッと取り締まってくれているようなもので、一般消費者が理不尽に全財産を失わないための最強の盾となります。
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【その他の選択肢の解説】
売主は、買主が契約を解除した場合における違約金の額に関する定めをする場合においては、その額と手付の額の合計額が代金の額の20パーセントを超えることとする特約をしてはならない。
宅建業法では損害賠償の予定と違約金を合わせた額、または単体の額についても代金の10パーセントを超える特約は禁止されています。「20パーセント」という数字は、手付金の額の制限（代金の2割以下）やクーリング・オフの別の規定と初学者が混同しやすいように作られた定番のひっかけトラップなので注意が必要です。
売主は、買主に対して手付金を貸し付けることによって契約の締結を誘引する行為をする場合においては、あらかじめその旨を重要事項説明書に記載しなければならない。
手付金というのは本来、自分の財布からしっかり用意すべきものです。「お金を貸してあげるからうちで契約してよ」と甘い誘い文句で借金漬けにして契約させる行為は、買主をトラブルに巻き込む危険な罠であるため、説明すればOKという問題ではなく、そもそも絶対にやってはいけない法律違反の行為です。
売主は、手付金の保全措置を講ずる場合においては、買主から手付金を受領する日までに、指定流通機構に対して当該保全措置の内容を通知しなければならない。
指定流通機構（レインズ）は不動産業者同士が物件情報をやり取りするインターネットシステムであり、手付金保全の仕組みとは全く関係ありません。初学者が忘れがちな不動産用語を適当に混ぜ込んで「それっぽい文章」に仕立て上げた典型的なフェイク選択肢なので、用語の役割を正確に区別して見破る必要があります。