問題 No.2065
宅地建物取引業者甲が宅地（代金3,000万円・消費税等を含まない）の売買の媒介に関して、依頼者乙から受けることができる報酬の最高限度額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解の解説】
甲が乙から売買の媒介の依頼を受けるにあたり、あらかじめ当該報酬の最高限度額について乙の承諾を得ていない場合であっても、法律で定められた限度額を超える報酬を受領しなければ、報酬の受領について違法とはならない。
これはお店のメニューに定価が書いてあるようなもので、法律という絶対的な上限ルールさえ守っていれば、事前の細かいアナウンスがなくても料金を請求すること自体は犯罪になりません。ただし実務ではトラブル防止のため事前の説明が必須です。
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【その他の選択肢の解説】
甲が乙との間で一般媒介契約を締結したときは、専任媒介契約の場合とは異なり、あらかじめ報酬の最高限度額に関する事項を文書に記載して交付しなければならない。
これは専任媒介契約で義務付けられている「業務処理状況の報告」や「媒介契約書の交付」などの厳しいルールと混同させるための罠です。一般媒介契約は比較的緩やかなルールが適用される点を突いてきます。
甲が乙から受けることができる報酬の最高限度額を計算するにあたっては、当該代金に係る消費税等相当額を常時除外して算定しなければならない。
上限ギリギリなら勝手に決めてよいという誤解を狙っています。レストランで注文していない高額な料理を勝手に出されて上限内だから払えと言われるようなもので、事前の合意がなければ請求は認められません。
甲が乙から売買の媒介に関して受けることができる報酬の合計額は、法律で定められた限度額の範囲内であれば、依頼者の事前の合意がなくとも自由に設定できる。
上限の枠内ならいくら請求しても自由だと勘違いしやすいポイントです。実際には依頼者との間で事前に報酬額の合意や約束がなければ、後から勝手に法定上限いっぱいの金額を請求することは認められません。