問題 No.1596
宅地建物取引業者である売主が、宅地建物取引業者ではない買主との間で締結した宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（37条書面）において代金の額に関する定めをした場合、当該契約のクーリング・オフに関する特約について正しいものはどれか。
【正解の解説】
クーリング・オフによる契約の解除ができる旨の特約において、その期間を経過した後はクーリング・オフによる解除ができないこととする特約は有効である。
期限付きのセール品で「期間内なら返品できるが期限を過ぎたら返品不可」とするルールと同じです。法律が定めた一定のクーリング・オフ期間が過ぎた後に「もう解除できません」と定めることは、法律の保護期間をただ全うしただけですので、買主に不利な特約とはならず有効に認められます。
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【その他の選択肢の解説】
クーリング・オフによる契約の解除ができる旨の特約において、買主から解除の書面が発せられた後に手付金の放棄が必要であるとする特約は有効である。
クーリング・オフは文字通り「ペナルティなしで白紙に戻せる仕組み」です。オンラインショップの無条件返品保証で「返品するなら迷惑料として千円払え」と言われるようなものであり、手付金の放棄や損害賠償を請求することは法律で固く禁止されています。
クーリング・オフによる契約の解除ができる期間について、法定の期間よりも短い期間に短縮する旨の特約は有効である。
アミューズメント施設のチケットで「本来8日間のクーリング・オフを勝手に2日間に縮めます」とお店側が勝手にルールを変えるようなものです。法律で守られた最低限の期間を業者側が勝手に削ることは買主に一方的に不利なため、特約を結んでも無効となり法定の期間が優先されます。
クーリング・オフによる契約の解除に伴う損害賠償の請求を一切行わないこととする特約は、買主に不利であるため無効である。
クーリング・オフに伴う損害賠償や違約金を「一切請求しない」という特約は、買主の負担をゼロにするものであり、法律の基準より買主を優遇するルールです。宅建業法は「買主に不利な特約は無効」と定めていますが、買主に有利な特約は制限されず有効となります。