問題 No.6657
民事執行法に基づく不動産競売手続において、差押えの効力が発生する前に賃貸借の対抗要件を備えていた賃借人が、その後に行われた競売により不動産を買い受けた買受人との関係において有する権利義務に関する次の記述のうち、民法の規定および判例の趣旨に照らし、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
差押えの効力発生前に賃貸借の対抗要件を備えている賃借人は、買受人に対して賃借権をもって対抗することができるため、買受人は従前の賃貸人の賃貸人としての権利義務を包括的に承継し、賃借人は建物の引渡しを拒絶し継続して居住することができる。
バスの定期券をイメージしてください。期限が切れる（差押え）より前に堂々と購入していれば、途中でバス会社のオーナーが代わろうが、同じ定期券でそのまま席に座り続けられるのと同じです。つまり、買受人は元のオーナーの「大家としての権利と義務」のセットを丸ごと引き受けることになるため、借主は安心してそのまま暮らし続けることができます。
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【その他の選択肢の解説】
差押えの効力発生前に賃貸借の対抗要件を備えている賃借人であっても、競売における買受人に対しては賃借権をもって対抗することができないため、買受人から新賃貸借契約の締結を求められたときはこれに応じなければならない。
「競売でオーナーが変わったら、契約はリセットされて追い出される」という古いドラマのような誤解を狙った罠です。ルールを守って先に引っ越して住民票を移したり登記したりしていた借主は、いわば無敵のバリアを持っています。そのため、買受人が「新しい契約を結ぼう」と言っても、それに従う必要は一切ありません。
差押えの効力発生前に賃貸借の対抗要件を備えている賃借人は、買受人に対して賃借権をもって対抗することができるが、買受人は従前の賃貸人の地位を承継しないため、敷金の返還義務は当然には買受人に移転しない。
「部屋に住み続けられる権利（賃借権）は引き継ぐけど、預かっていた保証金（敷金）の返還義務は古いオーナーのままだよ」という都合の良い分割は認められません。大家のイスが丸ごと次の人にスライドするため、最初に預けた敷金の返還義務もしっかりと新しい買受人にバトンタッチされます。
差押えの効力発生前に賃貸借の対抗要件を備えている賃借人は、買受人に対して賃借権をもって対抗することができるため、買受人からの賃料増額請求に対しては、競売手続完了後から一定期間は拒絶することが認められている。
借主が守られるからといって、家賃に関するルールまで特別に優遇されるわけではありません。買受人が周囲の相場に合わせて「家賃を上げてください」と正当な理由で請求してきた場合、競売が終わったばかりだからという理由だけで一定期間拒絶できる法律上の免罪符はありません。