問題 No.6605
賃貸借契約における損害賠償に関する次の記述のうち、民法上、最も不適切なものはどれか。
【正解の解説】
賃借人が建物の返還義務を履行遅滞に陥った場合において、その遅滞中に生じた損害については、不可抗力によってその損害が生じたものであるときであっても、賃借人はその損害賠償責任を免れることはできない。
返却すべき期日に遅れているという「ルール破り」の最中には、不運な天災や落雷といった不可抗力であっても、一切の言い訳が通用せず責任を負うという民法の厳格なペナルティルールです。例えば、返却を遅らせている間に借りていた車がまさかの大地震で全壊した場合でも、「自分のせいでその場にあったのだから」と弁償する義務から逃れられないのと同じです。
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【その他の選択肢の解説】
賃貸借契約の終了に伴う賃借人の建物収去及び明渡義務と、賃貸人の敷金返還義務とは、特約のない限り同時履行の関係に立つものではない。
「鍵を返すまで敷金を返さない」「敷金を返すまで鍵を渡さない」という同時交換は認められません。敷金はあくまで将来の家賃滞納や修繕費を担保するものですので、まずは借主が部屋を綺麗にして完全に明け渡すことが先であり、その後に貸主が清算して敷金を返すという時間差のステップになります。
賃借人がその責めに帰すべき事由によって賃貸物に損害を与えた場合において、損害賠償の請求権は、賃貸人が損害及び加害者を知った時から1年間行使しないときは、時効によって消滅する。
これは民法改正前の旧規定や不法行為の短期消滅時効の古い知識を混ぜ合わせた典型的なひっかけ問題です。現在の民法では、人の生命・身体の侵害による損害賠償を除き、債務不履行による損害賠償請求権の消滅時効は権利を行使できることを知った時から5年であり、本肢のような「1年」という短い期間ではありません。
賃貸借契約の期間満了により賃借人が建物明渡義務を負う場合において、賃貸人が受領遅滞に陥っているときであっても、賃借人はその期間経過後の賃料相当額の支払義務を免れることはできない。
貸主が鍵の受取りを拒むなどの受領遅滞に陥っていても、部屋を占有して使用している事実がある以上、その期間の家賃相当額の金銭を支払う義務はなくなりません。貸主が受け取らないのであれば供託するなどの法的手続をとる必要があり、ただ単に「相手が悪いから払わない」とタダで住み続けることはできない仕組みになっています。