問題 No.6543
民事執行法に基づく不動産競売手続において、裁判所が執行官に対し目的不動産の現況調査を命じる「現況調査命令」を発した場合における、競売手続の基礎概念に関する次の記述のうち、民事執行法の規定に照らし、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
現況調査命令が発せられると、執行官は、債務者の占有する不動産について、その形状、占有状況、賃貸借の有無その他現況を把握するための調査を行い、その結果に基づいて現況調査報告書を作成しなければならない。
これは、いわば医者が手術の前にレントゲンやMRIをとって患者の体の状態をくまなくチェックするようなものです。買受希望者が「中身が分からないボロい箱」を買わされないよう、裁判所の命を受けた執行官が物件のカルテ（現況調査報告書）を作る重要なステップです。
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【その他の選択肢の解説】
現況調査命令が発せられると、執行官は、目的不動産に立ち入る必要が生じた場合であっても、占有者の承諾が得られないときは、自らの判断で直ちに警察官の援助を求めて強制的に開錠し調査を行うことができる。
執行官といえども、いくら裁判所の命令があるからといって、マスターキーで他人の家にいきなり突撃してドアをバールでこじ開けるような強硬手段を勝手に取ることはできません。実力行使をするには裁判所の特別な許可や厳格な手続きが必要であり、自らの判断だけで即座に実行できるわけではないという点に注意が必要です。
現況調査命令が発せられると、執行官が作成した現況調査報告書の写しは、競売手続の申立人である債権者にのみ交付され、一般の買受希望者に対しては一切開示されないことになっている。
競売物件のカタログである三点セットの一つである現況調査報告書は、買受希望者が安心して入札できるようにするための最重要情報です。これを隠して秘密にしてしまったら誰も怖くて買えないため、一般の買受希望者も裁判所で自由に閲覧できるように開示される仕組みになっています。
現況調査命令に基づく調査の結果、対象不動産に賃借権が存在することが判明した場合であっても、その賃借権が競売手続きの対抗要件を備えていないときは、執行官は現況調査報告書にその旨を記載してはならない。
執行官の仕事は、自分の目で見た「ありのままの事実」を正確にレポートすることです。たとえ法律上の強い権利がなく、のちに追い出される運命にある違法・無断の占有者であったとしても、「今まさに誰がそこに住んでいてどう使っているか」という現地の実態は、買受人にとって極めて重要な情報なので包み隠さず記載しなければなりません。