問題 No.6521
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）に基づく特定賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問において、マスターリース業者（特定転貸事業を行う者）を業者A、サブリース方式による賃貸住宅のオーナーを賃貸人Bとする。
【正解の解説】
業者Aは、賃貸人Bとの間で特定賃貸借契約を締結する際、将来における賃料の減額その他の経済条件の変動に関する事項やその条件について、重要事項説明書に記載して説明しなければならない。
サブリース新法では、オーナーが最もトラブルになりやすい「将来の家賃が下がるリスク」について、契約前に必ず書面で説明することを義務付けています。これは結婚する前に相手の借金の有無をハッキリ聞いておくようなもので、後からの「そんな話は聞いていない」という大きな揉め事を防ぐための非常に重要なルールなのです。
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【その他の選択肢の解説】
業者Aは、賃貸人Bとの間で特定賃貸借契約を締結する際、将来の賃料変更に関して一切の制限を設けてはならない旨を重要事項説明書に記載して説明しなければならない。
サブリース契約において賃料の減額自体が禁止されているわけではありません。むしろ、経済情勢の変化等による減額リスクが存在するため、そのルールや条件を事前にしっかり説明しなさいというのがサブリース新法の趣旨であり、一切の制限を設けないという記述は法律の仕組みを完全に誤解させる引っかけ問題です。
業者Aは、特定賃貸借契約の締結前に賃貸人Bに対して重要事項説明書を交付して説明を行えば足り、契約締結時に改めて書面を交付して説明する必要はない。
重要事項説明は契約前に行えばそれで終わりではなく、契約を結ぶその瞬間にも法廷書面の交付と説明が義務付けられています。これは料理の注文時にメニュー（重要事項）を確認した後、料理が運ばれてきた時にも内容に間違いがないか最終確認するようなもので、手続きの段階ごとに法的な義務がしっかりと課されている点に注意が必要です。
業者Aは、将来における賃料の減額請求を行う場合、特定賃貸借契約書とは別に協議の申し入れに関する特約事項を定め、書面により賃貸人Bに通知しなければならない。
将来の賃料減額に関する条件等は、あらかじめ重要事項説明書に記載して説明すべき事項ですが、後から減額請求を行う際にわざわざ別個の特約事項として書面通知しなければならないという法定義務はありません。試験ではこのように「それらしい厳格なルール」を勝手に創作して正しいように見せかけるひっかけ肢がよく出題されます。