問題 No.6421
賃貸住宅の管理業務を受託している管理業者Aが管理するマンションにおいて、大型台風の接近に伴う自然災害発生時の対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
台風通過後、共用部分に強風で飛来した瓦礫や折れた樹木が散乱し通行や安全上の支障が生じている場合、管理業者は受託業務の範囲内または緊急処置として速やかに撤去等の安全確保作業に着手し、事後速やかに賃貸人に報告すべきである。
人間で例えるなら、大怪我をして倒れている人を見つけたときに、手術の同意書を待つ前にまず止血の応急手置をするようなものです。賃貸管理でも、台風で飛んできた瓦礫が住民を直撃する危険がある緊急時には、オーナーの許可を待たずに即座に撤去して安全を確保し、後から「こういう対応をしました」と報告するのが正しいプロの動きです。
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【その他の選択肢の解説】
台風の接近に伴う緊急時であっても、管理業者は受託した管理業務の範囲外の対応について所有者の事前承諾を得る暇がない場合は、一切の作業を行わずに事態の自然終息を待つべきである。
試験では「何があっても事前にオーナーの承諾が必要である」という融通の利かない選択肢がよく罠として出題されます。しかし、危険が差し迫っている緊急事態においては、管理業者は臨機応変に人命や財産を守るための応急処置を行う義務や権限があります。事態の自然終息を待つなど放置することは許されません。
共用部分の被害状況を確認するためとはいえ、管理業者が賃借人の専用部分に立ち入る必要がある場合には、必ず事前にすべての賃借人から書面による承諾を得なければならない。
通常時はプライバシー保護のため書面承諾が原則ですが、地震や台風などの緊急時に、例えば「上の部屋から水が溢れており、留守宅に入らないと下の階まで水浸しになる」といった差し迫った状況では、事後承諾や口頭での同意など、状況に応じた合理的な方法での立ち入りが認められる場合があります。原則論のみを絶対視する引っ掛けに注意しましょう。
自然災害の発生によって賃貸住宅に損壊が生じた場合、管理業者は賃貸人に代わって修繕契約を締結する代理権を法律上当然に有しているため、所有者の指示を仰がずに即座に修繕業者を手配して工事を実施すべきである。
管理業者はあくまで管理の代行者であり、オーナーの代理として勝手に数百万の修繕契約を結ぶような強い権限（代理権）を自動的に持っているわけではありません。契約を結ぶには、管理受託契約の内容やオーナーからの個別の委任が不可欠です。勝手に業者を手配すると費用負担を巡って大きなトラブルに発展する危険があります。