問題 No.6053
賃貸住宅管理業者と管理受託契約を締結する際、契約書に暴力団員等の反社会的勢力との関係を遮断するためのいわゆる「反社会的勢力排除条項」を定めることに関する記述として、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
管理受託契約において、契約の解除事由や相手方の表明確約事項として反社会的勢力排除条項を定め、暴力団員等との関係があることが判明した場合に無催告で契約を解除できるようにすることは、契約の適正化および不当要求による被害防止の観点から一般的に用いられている。
これは悪質な訪問販売を断るための玄関の「お断りステッカー」のようなものです。反社会的勢力というトラブルの芽を最初から完全に摘み取るため、怪しい事実が発覚した瞬間に、相手への催告なしでスパッと契約を切り札のように解除できるようにすることは、健全な賃貸経営を守るために極めて合理的で認められた実務のスタンダードです。
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【その他の選択肢の解説】
管理受託契約において、反社会的勢力排除条項を定めることは公序良俗に反するおそれがあるため、法的な拘束力を有する特約としては認められず、あくまでも任意の努力義務にとどまるものである。
初学者が陥りやすい罠として「暴力団排除をすると人権侵害や公序良俗違反になるのでは？」という勘違いがありますが、実際はその逆です。全国の暴力団排除条例の趣旨にも完全に合致しており、健全な経済活動を守るための強力かつ法的に有効な防衛策として、全ての契約書への記載が強く推奨されています。
管理受託契約において、暴力団員等による不当要求を受けた場合であっても、賃借人の居住権に配慮して、契約当事者間の合意による催告を経なければ契約の解除を行うことはできない。
「入居者の生活を守る配慮として、相手に催告して話し合うべきだ」という温情のあるルールと勘違いしやすいですが、反社会的勢力に対しては例外です。相手は通常の対話が通じない存在であるため、裁判所を通すようなまどろっこしい催告を必要とせず、一刻も早く関係を断ち切るために無催告解除が認められています。
管理受託契約の締結時に反社会的勢力排除条項を明記しなかった場合であっても、契約期間中に相手方が暴力団員等であることが判明したときは、民法の一般原則に基づき当然に無催告解除が可能である。
「契約書に書かなくても法律で当然に追い出せるはず」というのは大きな誤りです。民法の一般原則に基づく契約解除には信頼関係の破壊などを証明する高いハードルがあり、時間がかかります。だからこそ、あらかじめ契約書に排除条項という名の「強力な必殺技」を明記しておくことが実務上絶対に不可欠なのです。