問題 No.5938
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、最も不適切なものはどれか。
【正解の解説】
定期建物賃貸借契約を締結する場合においては、公正証書による等書面によって契約をしなければならないとされており、口頭による契約は一切認められない。
公正証書という「厳めしい公文書」でなければならないと勘違いさせることがこの問題最大の罠です。法律は単に「書面によること」を求めているだけであり、一般の契約書と同様に当事者双方が署名押印した私文書（紙の契約書）であれば十分に有効です。公正証書作成の手間や費用をかけなくても、通常の契約書をしっかり交わせば定期借家はスタートできるため、この選択肢が最も不適切となります。
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【その他の選択肢の解説】
定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合においては、賃貸人は、あらかじめ賃貸借契約を終了する旨を記載した書面を賃借人に交付して説明しなければならない。
定期借家は「更新がない（＝期間満了で必ず終わる）」という特殊な契約です。そのため、後から「そんな聞いていない！」というトラブルを防ぐため、普通の契約書とは別に「この契約は更新できませんよ」と書かれた専用の書面を交付して、事前に口頭でしっかり説明することが法律で義務付けられています。
床面積が200平方メートル未満の居住の用に供する建物の賃貸借において、一定の転勤や親族の介護などのやむを得ない事情により賃借人が建物の使用を継続することが困難となったときは、解約の申し入れをすることができる。
通常の定期借家は途中でやめられないのが原則ですが、転勤や介護などの人生の予想外のイベントで「どうしても住み続けられない」となった単身者や小世帯を守るための救済措置です。ただし、対象は床面積200平方メートル未満の居住用建物に限定されており、店舗や大規模な豪邸は対象外となる点に注意が必要です。
存続期間が1年以上である定期建物賃貸借契約において、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。
この通知期間を忘れてしまうと、せっかくの定期借家なのに契約終了を借い人に主張できなくなってしまう恐ろしいルールです。試験では「1年前から6か月前まで」という期間の数字が正確に覚えているかが執拗に狙われるため、賃貸人にとっての生命線とも言える重要なスケジュールとして確実に押さえておく必要があります。