問題 No.5927
賃貸不動産経営管理士が複数の賃貸物件を所有するオーナーに対してポートフォリオマネジメントを実施する場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、ポートフォリオマネジメントとは、単一の不動産ではなく複数の資産を組み合わせることで、全体の収益性とリスクの最適化を図る手法をいう。
【正解の解説】
ポートフォリオマネジメントにおいては、異なる地域や異なる構造・用途の物件を組み合わせることにより、特定の地域における空室リスクや自然災害リスクなどの非体系的リスクを分散・軽減させることが可能となる。
これは「すべての卵を一つのカゴに盛るな」という投資の格言そのものです。例えば、東京と大阪の物件を所有していれば、東京で地震が起きても大阪の物件が無事なら収入がゼロになるのを防げます。このように、バラエティ豊かな物件を組み合わせることで、思わぬアクシデントのダメージを薄めるのがポートフォリオマネジメントの真髄です。
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【その他の選択肢の解説】
ポートフォリオマネジメントにおいては、すべての物件を同一の地域かつ同等の構造・用途に集中させることにより、管理コストを最小限に抑えつつ効率的な運用による全体収益の最大化を図ることが基本原則となる。
管理コストが下がるというメリットだけに目を奪われ、すべての物件を同じエリアの同じようなマンションにしてしまうと、その地域が寂れたり大雨で浸水したりしたときにすべての物件が一斉に大ダメージを受けてしまいます。これはリスク管理の観点から最悪の選択であり、試験でよく狙われるひっかけパターンです。
ポートフォリオマネジメントにおいては、金利変動や景気後退といった個別の資産や物件の特性に関わらず市場全体に影響を及ぼす体系的リスクについても、不動産の組み合わせによって完全に排除することが可能となる。
世の中全体の景気が悪くなったり金利が急上昇したりする現象は、どんなに素晴らしい物件ポートフォリオを組んでも避けることができません。これを「体系的リスク」と呼び、個別物件の組み合わせでは消し去ることができないという点は、試験の定番のひっかけ知識として必ず押さえておく必要があります。
ポートフォリオマネジメントにおいては、収益性の低い物件を保有し続けることは全体のリスク分散に寄与しないため、個別の物件ごとの収益性評価を行うことなく全ての物件を同時に売却し現金化することが最適解とされる。
ポートフォリオ全体の中でその物件がどのような役割を果たしているかを精査せず、収益性が低いという理由だけで感情的に全物件を即座に手放すのは乱暴すぎます。個別の資産価値や将来性をしっかりと見極めた上で、必要に応じて売却や保有の判断を下すのが正しいプロのマネジメント手法です。