問題 No.5908
賃貸住宅管理業者Aが、複数の賃貸人から管理を受託して管理する家賃等について、賃貸住宅管理業法に基づく財産の分別管理を行う場合の措置として、正しいものはどれか。
【正解の解説】
管理する家賃等については、整然と管理する方法として、自己の固有財産とは明確に区分した上で、管理受託契約に係る家賃等口座をそれぞれ設けて管理しなければならない。
これはお財布の分別管理と同じです。自分の財布とお友達から預かったお財布を一緒にしてお小遣いと一緒に使ってはいけないのと同じように、オーナーから預かった大切な家賃は、管理会社の売上などと一緒にせず、完全に独立させた専用の口座でピシッと管理するのがルールです。もし混ぜてしまうと会社が倒産したときに自分のものと区別がつかなくなるため、厳格に分けることが義務付けられています。
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【その他の選択肢の解説】
管理する家賃等については、効率的な資金運用の観点から、賃貸住宅管理業者の自己の固有財産の口座に一括して入金し、月次で帳簿上相殺して管理することが認められている。
これは管理会社がオーナーのお金を一時的にでも自分の財布に入れて使い込んでしまう危険があるため、絶対に認められない行為です。試験では効率的な運用というもっともらしい言葉で受験生を誘惑してきますが、財産の分別管理において効率性よりも安全性と透明性が最優先されるという基本原則を狙った典型的なひっかけ問題です。
管理する家賃等については、複数の賃貸人から受託している場合であっても、金融機関の同一口座内でまとめて管理し、決算期ごとに各賃貸人へ按分して送金すれば足りる。
これはAさんのお金とBさんのお金をひとつの大きなプール金のように混ぜて管理する状態であり、他人の財産と自己の財産を分ける以前に、オーナー同士のお金が混ざり合う混合管理に該当するため不適切です。誰の分がいくらあるのか一目でわからないようなどんぶり勘定は、賃貸住宅管理業法で厳しく禁止されているため注意が必要です。
管理する家賃等については、財産の分別管理の要件を満たすため、すべての賃貸人に共通の専用口座をひとつ開設し、その中で個別の管理受託契約ごとに記帳して管理しなければならない。
一見すると帳簿で分けているから大丈夫そうに見えますが、これでは複数のオーナーの資産がひとつの口座に同居する状態になってしまいます。法律が求めているのは口座レベルでの完全な独立分離であり、共通口座をひとつにするのではなく、管理受託契約に係る家賃等口座をそれぞれ個別に設ける必要がある点をしっかりと区別して覚えましょう。