問題 No.5873
賃貸人Aは、所有するマンションの一室について、期間を3年とし、更新がなく期間の満了により賃貸借が終了することを書面によって合意の上、賃借人Bと定期建物賃貸借契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、契約締結に際して、AはBに対してあらかじめ定期建物賃貸借契約は更新がなく、期間満了により終了することについての書面を交付して説明している。
【正解の解説】
期間が1年以上であるこの定期建物賃貸借契約において、期間の満了の1年前から6月前までの間にAがBに対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなかったときは、Aはその終了をBに対抗することができない。
定期借家で「そろそろ終わりですよ」と伝えるのを忘れていた場合のペナルティです。電車の終着駅のアナウンスを聞き逃して慌てないよう、大家さんは前もって「もうすぐ終わりです」と知らせるルールになっており、これを怠ると期間が終わっても「まだ住みます」と主張されてしまいます。
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【その他の選択肢の解説】
期間が1年以上であるこの定期建物賃貸借契約において、契約期間が満了する日の6月前から1月前までの間にAがBに対して終了の通知をしなかったときは、この契約は従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
初学者が最も混同しやすいのが「普通借家」と「定期借家」のルールの違いです。普通の借家なら何もしないと自動更新されますが、定期借家は名前の通り「期間が来たら絶対におしまい」の契約なので、通知を忘れても勝手に更新されることはありません。
この定期建物賃貸借契約の締結に際して、AがBに対してあらかじめ書面を交付して説明していれば、期間が3年であるため、Bから期間満了の1年前から6月前までの間に中途解約の申し入れをすることができる。
定期借家は基本的に途中でやめられないのが大原則ですが、例外的に一定の条件を満たせば借主からやめられるルールがあります。しかし、勝手に「1年前から」と期限を勝手に作るのは間違いであり、法律上の正しい要件を正確に覚える必要があります。
床面積が200平方メートル未満の建物であるこの定期建物賃貸借契約において、転勤や親族の介護などのやむを得ない事情によりBが建物の自己の使用を困難となったときは、Bは期間満了前であっても中途解約を申し入れることができる。
定期借家であっても、転勤や介護などのやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなったときは、床面積が200平方メートル未満の居住用建物に限り借主から中途解約の申し入れができます。数値要件だけでなく「居住用」という条件が抜けているのが大きな罠です。