問題 No.5572
賃貸人であるオーナーAは、賃借人Bが賃料を3か月分滞納しているため、B所有の家具を預かって保管している。この場合において、Bの家具に関して留置権が成立するための要件やその効力に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
留置権者が留置物に関して必要費を支出した場合には、その償還を受けるまでは留置権に基づいて当該物件を留置することができるが、賃料債権を被担保債権として賃借人の所有物を留置するためには、その債権がその物に関して生じたものである必要がある。
例えば、修理屋さんが時計を直したのに修理代を払ってもらえないとき、「代金を払うまで時計を返さない！」と人質に取れるのが留置権です。つまり、その物自体から生まれたお金（必要費や修理代など）でないと留置権は使えないため、賃料についても物との間に直接的な関わり（牽連性）が必要となります。
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【その他の選択肢の解説】
留置権者が留置物に関して有益費を支出した場合には、その価格の増加が現存する場合に限り所有者の承諾を得なければ償還請求権を行使できず、当該物件を留置することはできない。
試験によく出るひっかけパターンです。「勝手にリフォームして価値を上げたんだから承諾をもらえ」と言いたくなりますが、法律上は所有者の事前の承諾がなくても、結果的に建物の価値が上がっていれば有益費として留置権の主張が認められる点が大きなポイントです。
賃借人が賃料の支払いを怠り賃貸借契約が解除された場合であっても、賃借人が目的物に対して投下した費用があるときは、その費用の償還を受けるまで目的物を留置することができる。
「お金を返してもらうまで部屋を占拠してやる！」と居座りたくなる気持ちは分かりますが、最高裁の判例では、建物賃貸借において賃料不払いで契約が切れた場合、賃借人が投下した費用を理由に建物の返還を拒む留置権の主張は認められないとしており、実務でも非常に重要なひっかけポイントです。
留置権は目的物に関して生じた債権を担保するために成立するため、賃貸借契約に基づいて発生した敷金返還請求権を被担保債権として、賃貸人が目的物を留置することが認められる。
敷金はあくまで将来の家賃担保などを目的として預かっているお金であり、建物そのものの修理代などとは性質が異なります。そのため、「敷金を返さないから部屋を留置する」といった主張は、留置権のキモである「その物に関して生じた債権」という要件を満たさないため誤りとなります。