問題 No.5388
マンションの建て替えの円滑化等に関する法律（マンション建替円滑化法）に基づいて施行される事業のうち、マンション敷地売却事業について、次の記述のうち正しいものはどれか。
【正解の解説】
マンション敷地売却事業では、耐震性が不足しているなどの一定の要件を満たすマンションについて、マンション敷地売却決議を経て、敷地およびその上の建物を一括して売却し、除却を行うことができる。
ボロボロになった大きな船を個別に修理するのではなく、乗組員全員の総意で新しい船に乗り換えるようなものです。全員の反対を押し切るわけにはいきませんが、ゴネ得を防ぐために法律で定められた厳格な要件（5分の4以上の賛成など）を満たした決議があれば、まとまって土地と建物を丸ごと売却し、安全な未来へ進むことができる仕組みになっています。
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【その他の選択肢の解説】
マンション敷地売却事業では、耐震性が不足しているなどの一定の要件を満たすマンションについて、区分所有者全員の同意を得て、敷地およびその上の建物を一括して売却し、除却を行うことができる。
全員の同意が必要となると、たった1人反対する人がいるだけで計画がストップしてしまい、現実的に老朽マンションの再生が進まなくなってしまいます。そのため、実務や試験では「全員一致」と書かれていたら間違いだと言い切れる強力な引っ掛けパターンとして注意が必要です。
マンション敷地売却事業では、耐震性が不足しているなどの一定の要件を満たすマンションについて、管理組合の総会における出席者の過半数の賛成決議を経て、敷地およびその上の建物を一括して売却し、除却を行うことができる。
通常のマンションの管理組合で行う修繕や規約変更のような「出席者の過半数」という軽いノリで、個人の大切な財産である土地や建物の所有権を奪うような一括売却を決めることはできません。人生を左右する重大な財産処分だからこそ、通常の管理組合決議よりもはるかに厳しい特別多数決のハードルが課されています。
マンション敷地売却事業では、耐震性が不足しているなどの一定の要件を満たすマンションについて、敷地売却組合を設立せずとも、個別売却の合意のみによって敷地およびその上の建物を一括して売却し、除却を行うことができる。
住民同士がバラバラに個別の買い手と交渉して売却してしまうと、跡地の再開発計画がめちゃくちゃになってしまいます。そのため、プロの料理人が統率する厨房のように、法律に基づいた「敷地売却組合」という組織をしっかり立ち上げ、事業として計画的かつ一括して円滑に進めなければならないというルールの罠に注意しましょう。