問題 No.5376
賃貸人であるオーナーが所有する賃貸マンションについて、借入金の返済が困難となり金融機関との間で競売の手続きが進められていたところ、管理業者Aの助言により、競売ではなく競売申立ての取下げ等の合意を金融機関から得た上で、市場において一般の不動産と同様に当該マンションを売却し、債務の整理を行うこととした。この管理業者Aが支援した売却手法に関して、賃貸経営およびプロパティマネジメントの実務上、最も適切に説明しているものはどれか。
【正解の解説】
この手法は任意売却と呼ばれ、競売と比較して市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、債権者との合意形成を図りながら柔軟な債務整理を行うことができる。
競売という「フリマアプリの強制処分」ではなく、オーナーが主体となって「納得のいく適正価格で一般販売する」ようなイメージです。債権者である銀行としっかり話し合い、市場価格に近い価格で売ることで、借金を少しでも多く減らせるという大きなメリットがあります。
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【その他の選択肢の解説】
この手法は競売代替売却と呼ばれ、裁判所の厳格な関与のもとで進められるため、債権者との交渉を経ずに短期間で確実に債務を全額消滅させることができる。
試験では裁判所が主導する法的手続と混同させようとしますが、任意売却はあくまで当事者間の合意に基づき、一般市場で通常の物件と同じように売りに出す点が特徴です。短期間で全額消滅する魔法の方法ではありません。
この手法は管財人売却と呼ばれ、破産手続開始の決定を受けた後に裁判所が選任した破産管財人のみが実行できる法的強制力を伴う処分方法である。
破産管財人が行う売却は裁判所の監督下で行われる法的な強制処分であり、本問のオーナーの意思と金融機関の合意に基づく任意売却とは制度の仕組み自体が全く異なります。キーワードの似ている言葉に惑わされないように注意しましょう。
この手法は私的整理換価と呼ばれ、金融機関の同意を得ることなく債務者の判断のみで実行でき、売却後もすべての担保権がそのまま物件に残存する。
任意売却は自分の判断だけで勝手に進められるものではなく、借金を肩代わりしている金融機関（担保権者）の「売ってもいいですよ」というお墨付き（同意）がなければ絶対に実現できません。売却後に担保権が残ることもありません。