問題 No.5363
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）に定める特定賃貸借契約に関する次の記述のうち、適正なものはどれか。なお、本問において、マスターリース業者（特定転貸事業を行う者）を業者A、サブリース方式による賃貸住宅のオーナーを賃貸人Bとする。
【正解の解説】
業者Aが賃貸人Bとの間で特定賃貸借契約を締結しようとするときは、建物の賃貸借契約の条件について、賃料の改定に関する事項やその方法を記載した重要事項説明書を交付して説明しなければならない。
これは結婚する前に相手の貯金額や借金の有無を包み隠さず伝えるようなものです。サブリース新法では、オーナーが後で「そんな聞いてない！」と泣き寝入りしないよう、家賃が将来下がるリスクなどの重要事項をしっかり書面で説明することが業者に義務付けられています。このプロセスを飛ばすことは絶対に許されません。
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【その他の選択肢の解説】
業者Aが賃貸人Bとの間で特定賃貸借契約を締結しようとするときは、建物の構造や築年数に関する事項のみを記載した重要事項説明書を交付して説明すれば足りる。
部分的な情報だけ伝えて安心させるのは、健康診断で「血圧は正常です」と言った後に大病の事実を隠すような詐欺的なやり方です。サブリース新法では、オーナーが正しい判断を下せるように、賃料の減額リスクや管理の仕組みなど全体像を網羅した重要事項説明が法律で義務付けられています。
業者Aは、賃貸人Bとの間で特定賃貸借契約を締結する際、契約締結前の重要事項説明を行うにあたり、あらかじめ説明を行う者の氏名や資格を記載した書面を交付する必要はない。
病院で手術を受ける前に「誰がメスを握るのか」という担当医の名前を知らされないのと同じで、不安や不信感を抱かせないための当然のルールです。サブリース新法でも、誰が責任を持って重要事項を説明するのかを事前に明らかにさせることで、無責任な担当者によるいい加減な説明を防ぐ狙いがあります。
業者Aは、特定賃貸借契約の締結時に重要事項説明を行う場合、その内容は口頭による説明のみでも適法とされており、必ずしも書面を交付して説明を行う必要はない。
口約束だけで高額な売買や契約を結ぶようなものであり、後から「言った、言わない」の泥沼トラブルに発展するため法律で厳しく禁止されています。サブリース新法は悪質なサブリース業者からオーナーを守るための盾ですので、必ず形に残る書面を使った説明と交付が鉄則となっています。