問題 No.5293
賃貸住宅管理業者Aが運営する、貸主と借主を直接マッチングするインターネット上のプラットフォームを利用して、貸主Bと借主Cが賃貸借契約を締結する事例に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本プラットフォームは単なる情報の掲示板ではなく、システム上で利用規約を定めてマッチングおよび契約締結を支援する仕組みを有しているものとする。
【正解の解説】
管理業者Aが運営するプラットフォームを利用した契約締結であっても、Aが媒介等を行わず、BとCの直接交渉によって賃貸借契約が成立する場合、Aが宅地建物取引業法の免許を有していないときは、原則としてAは報酬を受け取ることはできず、宅地建物取引業者による重要事項説明等の適用除外規定についても個別の実態に即して慎重に判断されなければならない。
例えば、メルカリのようなフリーマーケットで場所を提供しているだけでも、実質的に仲介や手数料ビジネスの形をとれば法律の規制対象になり得ます。単なる掲示板か、契約を積極的に誘導するシステムかで法的な評価が変わるため、実態に即した慎重な判断が必要になるという本質を突いています。
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【その他の選択肢の解説】
管理業者Aが運営するプラットフォームを利用した契約締結であっても、Aが媒介等の実質的な仲介行為を行わず、BとCの直接交渉によって賃貸借契約が成立する場合、Aは宅地建物取引業法の免許の有無にかかわらず、システムの利用料名目であれば自由に報酬を受け取ることができる。
法律の網をかいくぐるために「システム利用料」や「情報提供料」という名目を変えても、お金のやり取りの実態が物件の貸し借りを結びつける「媒介（仲介）」であれば、宅地建物取引業法違反に問われます。名前を変えれば何でも許されるわけではないという試験委員の罠です。
管理業者Aが運営するプラットフォームを利用した契約締結であっても、Aが媒介等を行わず、BとCの直接交渉によって賃貸借契約が成立する場合、Aは自らが契約当事者とならないため、賃貸住宅管理業者としての重要事項説明に関する一切の法的義務を免除される。
「当事者じゃないから私は関係ない」と責任逃れをすることは許されません。管理業者としての登録や業務を行う以上、たとえネット上のシステムを介した非対面での取引であっても、法律で定められた説明義務や管理上の責任が消えることはないという点を理解しておく必要があります。
管理業者Aが運営するプラットフォームを利用した契約締結であっても、Aが媒介等を行わず、BとCの直接交渉によって賃貸借契約が成立する場合、Aはプラットフォームの提供者としての責任に基づき、貸主および借主の双方に対して連帯保証人としての責任を負うこととなる。
マッチングサイトの運営会社は、あくまで「出会いの場」を提供しているだけであり、見ず知らずの他人の借金の肩代わり（連帯保証）をするボランティアではありません。システム提供者としての責任と、契約上の人的保証の責任をごちゃ混ぜにする初学者が陥りがちな誤解を突いた選択肢です。