問題 No.5269
認知症高齢者の賃貸借契約に関して、民法上、意思能力を欠く状態にある者が締結した賃貸借契約の法的性質として最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
意思能力を欠く状態にある者が締結した賃貸借契約は無効であり、賃貸人はこれを有効なものとして主張することはできない。
まるで「動かないロボットに命令を出して動かそうとするようなもの」で、そもそも契約のスタートラインに立てていません。意思能力がないとは自分の行為の結果を判断できない状態であり、そのような状態でした契約は最初から法的な効力を持たないため、貸主側が「有効だ」と主張することは絶対にできません。
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【その他の選択肢の解説】
意思能力を欠く状態にある者が締結した賃貸借契約は取り消すことができ、追認がなされない限りは当初から無効として扱われる。
初学者が一番混同しやすい「制限行為能力者（未成年者や成年被後見人など）」の契約取消権との違いが試験の最大の罠です。制限行為能力者の場合は「取り消すまで有効」ですが、意思能力すらない場合はそもそも「最初から無効」となります。法律は赤ん坊や眠っている人と同じように、自ら判断できない人を保護するためにこの厳格なルールを設けています。
意思能力を欠く状態にある者が締結した賃貸借契約は有効であるが、後見人の同意を得ることで初めて確定的な効力を生じる。
「後見人の同意があればセーフになるんでしょ？」という受験生の勘違いを狙った巧妙なひっかけ問題です。そもそも意思能力がない状態で行った法律行為は完全に無効であるため、後から保護者である後見人が「やっぱりOKです」と事後同意を与えたところで、無効な契約が有効に蘇ることはありません。やり直す必要があります。
意思能力を欠く状態にある者が締結した賃貸借契約であっても、居住の用に供されている場合に限り、当然に有効なものとして扱われる。
「住まいは生活に不可欠だから、認知症であっても住むための契約なら特別に有効になるはずだ」という受験生の優しさや思い込みを突いた出題者の罠です。たとえそれがアパートの賃貸借契約であって住むためのものであっても、意思能力を欠いていれば例外なく無効となります。法律は情け容赦なく本人の意思能力の有無を基準に判断します。