問題 No.5258
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）におけるサブリース方式（特定賃貸借契約）に関する記述として、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
シェアハウスをサブリース方式により借り上げて転貸する場合であっても、マスターリース業者と所有者との間の特定賃貸借契約については、賃貸住宅管理業法の規制対象となり、誇大広告の禁止や特定事項の説明等の適正化措置が適用される。
シェアハウスという建物のかたちが少し特殊であっても、大家さんから丸ごと借り上げて一般の人にまた貸しするという「仕組みの根本」は通常のマンションのサブリースと何ら変わりません。そのため、大家さんを悪質な業者から守るルールである誇大広告の禁止や重要事項の説明といった規制は、シェアハウスであっても例外なくガッツリ適用されることになります。
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【その他の選択肢の解説】
シェアハウスをサブリース方式により借り上げて転貸する場合であっても、不特定多数の者が入居する特殊な形態であるため、通常の特定賃貸借契約とは異なり、賃貸住宅管理業法の規制対象外となる。
不特定多数の入居者が暮らすシェアハウスという運営方法の珍しさに惑わされてはいけません。法律が保護しようとしているのは、業者に部屋を貸しているオーナー（所有者）です。オーナーと業者の間で行われるマスターリース契約が存在する以上、入居者の形態がどうであれ、法律の網から逃れることはできません。
シェアハウスをサブリース方式により借り上げて転貸する場合、マスターリース業者と所有者との間の契約は転貸借契約に該当するため、賃貸住宅管理業法における特定賃貸借契約の適用除外となる。
「転貸借契約だから除外される」という言葉の響きに騙されてはいけません。オーナーとサブリース業者の間で結ばれる契約は、まさに法律が取り締まりの対象としている「特定賃貸借契約」そのものです。この契約があるからこそ、オーナーへの家賃保証トラブルを防ぐための厳格な適正化措置が法律によって義務付けられているのです。
シェアハウスをサブリース方式により借り上げて転貸する場合、管理戸数の算定においては各居室ごとではなく建物全体を1戸とみなすため、特定賃貸借契約の適正化措置の対象外とされる。
管理戸数のカウント方法や建物全体の扱いという論点を持ち出して除外しようとしていますが、これも受験生を混乱させるための引っかけです。特定賃貸借契約の適正化措置の適用の有無は、戸数の数え方によって決まるものではありません。サブリース方式を用いて物件を借り上げる契約である以上、正当に法律の規制対象となります。