【正解の解説】
賃借人の無断増改築が賃貸人に対する背信行為と認められ、信頼関係の破壊があったといえるかどうかは、賃貸借関係を継続することが困難であるといえるか否かという観点から、諸般の事情を総合して判断される。
結婚生活と同じで、些細な約束違反ですぐ離婚とはならず、相手への信頼が修復不可能になったかが問われます。法律も同様に、無断増改築があったとしても、建物への影響の大きさや貸主とのこれまでの関係など、あらゆる事情をトータルで見つめて「もう一緒に信頼し合って賃貸借を続けられないか」を判断するという最高裁判所の温かみのある合理的ルールに基づいています。
【その他の選択肢の解説】
賃借人の無断増改築が賃貸人に対する背信行為と認められ、信頼関係の破壊があったといえるかどうかは、増改築にかかった費用の総額が賃料の一定割合を超えるか否かという観点から、客観的な金銭価値のみを基準として判断される。
試験対策としてありがちな「数字や金額だけで白黒つけられる」という思い込みを狙った典型的なひっかけ問題です。たとえいくら多額の費用をかけた増改築であっても、それが貸主との信頼関係を破壊するほどの裏切り行為であったかどうかは、工事の規模や建物の安全性への影響など全体的な状況を見て判断されるため、金銭価値だけで機械的に決まるわけではありません。
賃借人の無断増改築が賃貸人に対する背信行為と認められ、信頼関係の破壊があったといえるかどうかは、契約書において無断増改築を禁止する特約が明示されているか否かという観点から、契約条項の文面のみを基準として判断される。
「契約書に禁止と書いてあるから一発レッドカード（即座に契約解除）」とは限らないのが賃貸借トラブルの奥深いところです。契約書の条文はもちろん重要ですが、たとえ無断であっても貸主が長年黙認していたり、建物に全く損害を与えない軽微な変更であった場合は、信頼関係が破壊されたとはいえず解除が認められないこともあるため、文面だけで一律に判断されるわけではありません。
賃借人の無断増改築が賃貸人に対する背信行為と認められ、信頼関係の破壊があったといえるかどうかは、当該増改築部分が建築基準法に違反しているか否かという観点から、法令上の適法性のみを基準として判断される。
建築基準法に違反しているかどうかは、行政上のルール違反としては大問題ですが、それだけで直ちに民事上の賃貸借契約の信頼関係が破壊されたと直結するわけではありません。たとえ建築基準法上は少しグレーや違反であっても、貸主との人間関係や信頼を大きく損なうものでなければ契約解除の理由にならない場合もあり、法令違反という一側面だけで機械的に判断されるものではない点に注意が必要です。