問題 No.5042
個人である賃貸人Aが所有するアパートの賃貸経営において、令和5年分の所得税の計算を行う場合に関する次の記述のうち、所得税法上、最も適切なものはどれか。なお、必要経費算入に関する各種特例の適用は考慮しないものとする。
【正解の解説】
アパートの入居者から受領した敷金のうち、契約上返還要件に該当せず賃貸人の収入となることが確定した金額がある場合、その金額は、その確定した日の属する年分の不動産所得の総収入金額に算入しなければならない。
敷金は本来「預り金」ですが、契約条件により返さなくてよくなった瞬間にお金が自分のもの（実質的な家賃）に化けます。これは、財布から一時的に借りていたお小遣いが、相手から「あげるよ」と言われた瞬間に自分の自由な収入になるのと同じイメージです。
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【その他の選択肢の解説】
アパートの賃貸借契約の更新に伴い賃借人から受領した更新料がある場合、その金額は、受領した日の属する年分の不動産所得の総収入金額には算入せず、契約期間に応じて均等に按分した金額を各年分の総収入金額に算入しなければならない。
更新料を家賃のように毎月へ均等割りしたくなる初学者が多いですが、税法上は受け取ったその年のガツンと一括収入として扱います。ここは分割払いのマジックに惑わされないように注意が必要です。
アパートの建物の減価償却費を必要経費に算入する場合、その取得に要した金額の全額をその年の必要経費として一括して算入しなければならず、耐用年数に応じた定額法や定率法を選択して各年分に按分することは認められない。
何千万円もするアパートを買った年の経費にドカンと全額入れられたら、その年の税金がゼロになってしまいます。これは車やパソコンと同じく、何年にもわたって価値が減っていくものとして少しずつ分けて経費にするルールです。
アパート経営のために銀行から借り入れた資金の利子のうち、その年分の不動産所得を生起させる業務期間に対応する部分の金額は、必要経費に算入することはできず、すべて損益通算の対象外となるものとして取り扱わなければならない。
銀行からの借入金利子は、アパート経営というビジネスを維持するために必要なコストそのものです。これが経費にできないと勘違いさせることが試験の罠であり、しっかりと必要経費にできる点を押さえましょう。