問題 No.5019
賃貸住宅の収益性分析に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ある賃貸マンションについて、年間総収入が$12,000,000$円、年間運営費用（租税公課、管理費、修繕積立金等）が$3,000,000$円であるとき、この物件のNOI（純収益）として正しいものを求めなさい。
【正解の解説】
9,000,000円
NOI（純収益）とは、マンションが純粋に生み出す実力を表すポケットマネーのようなものです。財布に入る総収入から、管理や維持にかかった経費をしっかり引き算することで、借入金の返済前にある本当の稼ぎがくっきりと見えてきます。今回のケースでは、1200万円の収入から300万円の費用を引くため、残った900万円が純粋な利益となります。
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【その他の選択肢の解説】
15,000,000円
収益性分析では費用を差し引く必要があるにもかかわらず、なぜか足し算して1500万円という大きな数字にしてしまう初学者の勘違いを狙った典型的なひっかけです。不動産の経営状態を正しく把握するためには、収入から経費をマイナスするという引き算の基本原則を絶対に忘れないようにしましょう。
6,000,000円
計算式を誤って経費を過大に差し引いた場合に算出される、実際よりも低い収益力を示す誤った選択肢です。実務において正しいNOIを算出できないと、銀行からの融資審査や投資判断を大きく誤る原因になりますので、どの数値をどこまで引くのかという分解のプロセスを確実に押さえておくことが極めて重要です。
4,000,000円
問題文に登場する300万円や他の数値を組み合わせて、あたかも正解らしく見せかけたダミーの選択肢です。試験作成者は受験者が焦って適当な計算をしてしまう心理を見透かしてこのような罠を仕掛けてきますので、NOIの定義である「総収入マイナス運営費用」という公式を落ち着いて当てはめることが最大の防御策となります。