【正解の解説】
A社は、建築基準法第12条第3項に基づく昇降機の定期検査において、専門の技術を有する資格者による検査を実施したが、前回の検査から3年を経過していなかったため、当該年度の特定行政庁への定期検査報告書の提出を省略した。
車の車検を思い浮かべてみてください。いくら前回から調子が良くても、法律で定められた期限が来れば必ず検査を受けてパスしなければならないのと同じです。エレベーターのような命を乗せる設備において、3年も点検をサボっていいわけがありません。建築基準法では、昇降機の定期検査は原則として毎年1回から3回までの間で特定行政庁が定める期間ごとに実施し、結果を報告することが義務付けられています。したがって、前回の検査から年数が経っていないという理由だけで勝手に報告を省略することは絶対に許されません。
【その他の選択肢の解説】
A社は、建築基準法第12条第3項に基づく昇降機の定期検査において、所有者からの委任を受けて有資格者による検査を実施させ、その結果を特定行政庁に報告した。
管理会社自らが検査を行うのではなく、建築基準法で認められた専門の資格を持つ検査員にきちんと依頼している点がポイントです。エレベーターの定期検査は誰もができるわけではなく、一級建築士や昇降機等検査員などの専門資格者による実施が必要です。所有者から委任を受けた管理会社が、この有資格者を手配して適法に検査・報告を行わせる一連の流れは、実務としても法律上も非常に適切な業務の進め方であり、何ら問題ありません。
A社は、エレベーターの日常的な保守点検について、専門業者と保守契約を締結し、適切な頻度で点検を実施させるとともに、その点検記録を保管した。
人間の健康診断に例えるなら、年に一度の法定点検が「人間ドック」だとすれば、日々の保守点検は「毎日の血圧測定や体調管理」にあたります。法律で義務付けられた年次検査だけでなく、日常的なトラブルを防ぐために専門業者と保守契約を結んでこまめにチェックし、その履歴をしっかり残しておくことは、賃貸住宅管理業者として建物の資産価値と安全性を守るための模範的な実務対応です。
A社は、建築基準法に基づく定期検査報告の指摘事項について、所有者に速やかに修繕を提案し、安全上必要な措置が講じられるよう調整を行った。
お医者さんから「ここは治療が必要です」とカルテで指摘されたのに、患者がそれを放置したら病気が悪化するのと同じです。エレベーターの定期検査で不具合や改善を求められた箇所が見つかった場合、それをそのままにせず、建物の所有者であるオーナーへ速やかに報告して修繕を提案し、安全確保のための調整を行うことは、入居者の命を守る管理会社にとって不可欠かつ最も重要なリスクマネジメント業務の一つです。