問題 No.4843
民法上の不動産登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問における登記は不動産登記法に基づくものとする。
【正解の解説】
不動産の物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律に定められたところに従い登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
これは、いわば不動産の「権利証書というパスポート」を社会に向けて提示して初めて、他人に「ここは私のものだ！」と主張できるというルールです。もし登記をせず自分だけの秘密にしておくと、後から「私が買った」と現れたライバル（第三者）に負けてしまうため、自分の権利を守るためには一刻も早く名前を登録（登記）しておく必要があるのです。
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【その他の選択肢の解説】
不動産の物権の得喪及び変更は、当事者間の合意のみによって効力を生ずるため、登記を備えていなくてもすべての第三者に対抗することができる。
「裏切られた被害者」である第三者には、登記がないと勝てないというのが不動産取引の鉄則です。すべての第三者に対抗できると勘違いさせることが試験委員の罠であり、背信的悪意者など例外的に登記がなくても勝てるケースを除き、基本は「登記が先手」と覚えておくことが合格の秘訣です。
不動産の物権の変動に関する登記は、公信力が認められているため、真の権利者ではない者から登記を信じて取得した者は常にその権利を獲得する。
動産には「占有公信力」がありますが、不動産登記には「本当は権利がない人の登記を信じて買っても、自分のものにならない」という恐ろしい特徴があります。これは、真の所有者を保護するためです。偽物の登記を信じてお金を払ってしまったとしても、泣き寝入りせざるを得ない場合があるという試験によく出る重要なひっかけポイントです。
不動産の賃借権は、その登記がない場合であっても、これを引き渡したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
建物の賃貸借であれば「引き渡し」があれば例外的に対抗力を持つ場合がありますが、土地の賃借権などは原則として登記がなければ第三者に対抗できません。民法の条文や借地借家法における「登記」と「引渡し」の要件を混同させる典型的なひっかけ問題であり、権利の種類ごとに要件を正確に整理しておく必要があります。