問題 No.4506
賃貸住宅の退去時における原状回復および通常の損耗に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
【正解の解説】
賃借人の居住、使用により発生した建物設備の損耗や経年変化のうち、通常の損耗についても、特約の有無にかかわらず、すべて賃借人が費用を負担して原状回復しなければならない。
賃貸物件に住むことで壁紙が日焼けしたり畳がすり減ったりするのは、毎月払っている家賃の対価に含まれている「当然の消耗」です。例えるなら、レンタカーを普通に走らせてタイヤが摩耗した分を、返却時に「すり減ったから弁償して！」と請求されないのと同じで、特約がない限り借主が直す必要はありません。
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【その他の選択肢の解説】
賃借人の居住、使用により発生した建物や設備の損耗のうち、通常の損耗や経年変化については、その復旧費用を賃借人が負担する旨の特約が有効に成立している場合には、賃借人がその費用を負担して原状回復しなければならない。
原則として通常の損耗は借主負担にできませんが、例外的に「特約」を結べば借主に負担させることが可能です。ただし、ただ書けばいいわけではなく、借主が不利になりすぎないよう客観的で合理的な理由や明確な合意が必要という、実務上非常によく出る引っかけポイントです。
賃借人の故意や過失、その他通常の使用を超えるような使用によって発生した損耗や毀損については、特約の有無にかかわらず、賃借人がその費用を負担して原状回復しなければならない。
通常の生活でできるキズや汚れとは違い、うっかり窓ガラスを割ってしまった、ペットが柱をボロボロにしたなどの「借主の責任（故意・過失）」による損耗は、これはもう自分の責任なので特約があろうがなかろうが100%借主の全額負担になります。
賃貸住宅の退去時における原状回復の範囲や負担区分については、民法の原則およびガイドラインの趣旨を踏まえ、契約締結時に当事者間で明確に合意しておくことが望ましい。
後々の「ここ直した・直してない」の言い争いを防ぐため、国土交通省のガイドラインを参考にしつつ、あらかじめ契約書の段階で「ここは貸主、ここは借主」とハッキリ取り決めておくことは、実務においても最大のトラブル防止策となります。