問題 No.4505
テナント（事務所・店舗等）の退去時における原状回復義務および敷金精算に関する次の記述のうち、最高裁判所の判例および一般的な賃貸借実務に照らし、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
テナント賃貸借契約において、特約により賃借人に通常損耗や経年変化を超える補修義務だけでなく、床の張替えや壁の塗り替え等のいわゆるA工事費用全般を負担する旨が明確に合意されている場合、その特約は、賃借人に特別の負担を課す合理的な理由が存し、かつ、賃借人がその旨を認識して契約をしたと認められるときは、原則として有効である。
居住用と違い、ビジネスの場であるテナント賃貸は借主の自由な設計が多いため、当事者間の合意によるルール作りが尊重されます。オーダーメイドのスーツを仕立てる際に、自分好みの特殊な刺繍代を後から「返して」と言えないのと同じように、納得の上での特約は有効となります。
スポンサーリンク
【その他の選択肢の解説】
テナント賃貸借契約において、敷金の返還時期に関する特約がない場合、賃貸人は建物の明渡しを受けた日から原則として6か月以内に敷金を返還しなければならないとするのが最高裁判所の判例である。
居住用賃貸と混同しやすいポイントですが、テナント契約において敷金の返還時期が定められていない場合、民法上の原則として目的物の返還と同時履行の関係に立つわけではなく、建物の明渡しを受けてから原状回復等の精算を終えて速やかに返還されるべきものと解されています。
テナント賃貸借契約における原状回復義務の範囲を定めるにあたり、賃借人が設置した造作や間仕切り等の撤去費用については、契約書に明文の定めがない限りすべて賃貸人の負担となるとされている。
これは「自分の部屋を勝手にリフォームして退出時にそのまま置いていくな」という当然のルールです。賃借人が自分のビジネス上の都合で勝手につけた看板や間仕切りは、元の状態に戻す責任が使う側にありますので、契約書に書かれていないからといって家主持ちになるわけではありません。
テナント退去時における通常損耗の補修費用を賃借人負担とする特約は、消費者契約法第10条の類推適用により、事業用賃貸借であっても一律に無効とされるのが最高裁判所の確立した判例である。
「プロ同士の商取引なのだから保護の必要性は低い」というのが法律の基本的なスタンスです。一般の個人が借りるアパートとは異なり、企業同士の対等な立場で行われるテナント契約では、消費者保護のための法律をそのまま当てはめて「全部無効だ！」と叫ぶことはできません。