問題 No.4448
賃貸不動産の収益価格を求める手法の一つである直接還元法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、収益価格は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の1年分を還元利回りをもって還元して求めるものとする。
【正解の解説】
直接還元法において用いる純収益は、原則として対象不動産の1年間の総収益から必要諸経費を控除して求められ、その必要諸経費には減価償却費や借入金の元本返済額は含まれない。
不動産の収益価格を求める際、純収益はあくまで「物件そのものが生み出す純粋な稼ぐ力」を見ます。減価償却費は現金が出ていかない帳簿上の経費であり、借入金の元本返済は個人のローン事情にすぎません。お店の売上を計算する時に、オーナーの個人的な借金返済や財布の痛みを考慮しないのと同じで、これらは必要経費から除外するのがルールです。
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【その他の選択肢の解説】
直接還元法において用いる純収益は、原則として対象不動産の1年間の総収益から必要諸経費を控除して求められ、その必要諸経費には減価償却費が含まれるが借入金の元本返済額は含まれない。
初心者が最も間違えやすいのが「減価償却費は経費だから引くべきでは？」という思い込みです。しかし、不動産鑑定評価における純収益は、現金収支をベースに考えます。減価償却費は実際に財布から現金が減るわけではないため、純収益を計算する段階では経費として引いてはいけないという不動産特有のルールに注意してください。
直接還元法において用いる純収益は、原則として対象不動産の1年間の総収益から必要諸経費を控除して求められ、その必要諸経費には減価償却費および借入金の元本返済額の双方が含まれる。
両方とも経費として引けると考えてしまうと、不動産の真の収益力が歪んで見えてしまいます。借入金の返済は誰からお金を借りて買ったかというファイナンス（資金調達）の問題であり、不動産自体の価値とは切り離して評価しなければならないため、どちらも含めないのが正しい処理となります。
直接還元法において用いる純収益は、原則として対象不動産の1年間の総収益から必要諸経費を控除して求められ、その必要諸経費には借入金の元本返済額が含まれるが減価償却費は含まれない。
「銀行へのローンの元本返済は毎月確実に出ていくお金だから経費だ」と考えがちですが、これは大きな罠です。ローンの返済は購入方法の選択によるものであり、現金で購入した人と銀行から借りて購入した人で不動産の価値自体が変わってはいけません。そのため、借入金返済額は純収益の計算上、経費として認められないのです。