問題 No.4438
賃貸住宅の管理業務において発生する自然災害時の対応に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
【正解の解説】
大規模な地震により賃貸マンションが被災し、建物の一部が損壊して居住不能となった場合、賃貸人は自らの判断で直ちに賃貸借契約を一方的に解除することができる。
結婚した夫婦が、片方の気まぐれだけで「今日で離婚ね」と一方的に言い渡せないのと同じです。自然災害で住めなくなった場合でも、契約を終わらせるには借主からの申し出や双方の合意、または法律上の当然消滅などのルールを経る必要があり、貸主が勝手に権利を行使して追い出すことは許されません。
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【その他の選択肢の解説】
台風の接近に伴いマンションの窓ガラスが破損するおそれがある場合、管理業者は賃貸人から特別の委託を受けていなくても、緊急避難措置として自らの判断で室内に立ち入り応急修理を行うことができる。
これは法律上の「緊急事務管理」というルールにあたり、他人の家が火事や洪水などの危機にあるとき、持ち主の許可を待たずに勝手に助けに入っても違法にならないケースと同じです。管理業者はオーナーの委託がなくても、人の命や財産を守るために迅速な行動が求められます。
集中豪雨によって地下受水槽が浸水し飲料水の供給が停止したときは、管理業者は賃貸受託契約に基づき遅滞なく賃貸人に状況を報告し、復旧に向けた必要な措置を講じなければならない。
会社で重大なトラブルが発生した際、部下がすぐに上司に報告して指示を仰ぎ、チーム一丸となって解決にあたるのと同じビジネスの基本です。賃貸管理においても、ライフラインの停止は一刻を争う重大事態であり、管理業者はオーナーと連携して速やかな復旧対応を行う義務があります。
地震により共用部分の階段が一部損壊して通行の危険が生じた場合、管理業者は二次災害を防止するため、賃貸人の指示を待つことなく速やかに立入禁止の表示や応急的な囲い込みを行うべきである。
目の前で子供が危険な車道に飛び出そうとしているとき、親の許可をもらってから手を引く人はおらず、まず反射的に引っ張って助けるのと同じです。災害時の危険箇所への立ち入り制限は、人命を守るための緊急措置であり、オーナーの指示を待つことよりも安全確保が最優先されます。