問題 No.4415
賃貸住宅の設備であるエアコンディショナー（エアコン）の維持保全に関する記述として、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
エアコンディショナーのフィルター清掃等の日常的な維持管理は、特段の合意がない場合、賃貸借契約における賃借人の使用収益に伴う通常損耗の範囲内として、原則として賃借人の協力義務や善管注意義務に含まれることが多いが、経年劣化や寿命による機器本体の交換等の大規模な修繕義務は賃貸人に属する。
マイカーの日常的な洗車や消耗品の補充をドライバー自身が行うのと同じイメージです。車検やエンジンの故障など大きな修理はディーラーや持ち主が費用を出すのと同様に、エアコンも日々の掃除は住んでいる人が丁寧に行い、機械自体の寿命による交換は大家さんが費用を負担するという役割分担が原則になります。
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【その他の選択肢の解説】
エアコンディショナーのフィルター清掃等の日常的な維持管理は、特段の合意がない場合、賃貸借契約における賃借人の使用収益に伴う通常損耗の範囲内とはならず、機器本体の交換費用も含めてすべての維持保全義務は原則として賃貸人に属する。
すべてを大家さんの責任にしてしまうと、入居者がわざと掃除をサボって故障させても大家さん直しかということになり、不公平が生じます。日常の簡単な手入れは部屋を借りる人のマナー（善管注意義務）として当然求められるため、この選択肢のような丸投げは認められません。
エアコンディショナーのフィルター清掃等の日常的な維持管理は、特段の合意がない場合、賃貸借契約における賃借人の使用収益に伴う通常損耗の範囲内として、原則として賃借人の協力義務や善管注意義務に含まれず、すべて管理業者が費用を負担する。
賃貸管理会社はあくまでオーナーと入居者の間に入って管理を代行するプロであって、お財布代わりではありません。エアコンのフィルターが汚れたからといって、その掃除費用や本体の修理代を管理会社が自腹で負担することはビジネスモデル上あり得ないため、注意が必要です。
エアコンディショナーのフィルター清掃等の日常的な維持管理は、特段の合意がない場合、賃貸借契約における賃借人の使用収益に伴う通常損耗の範囲内として、原則として賃借人の協力義務や善管注意義務に含まれるほか、経年劣化や寿命による交換等も賃借人の負担とする特約が有効である。
大家さんが楽をしたいからと「壊れたら全部入居者の自腹ね」という特約を契約書に盛り込んでも、借り手にとってあまりに不利なルールは法律で制限されます。経年劣化や寿命による交換は建物の所有者である大家さんのリスクであるため、この特約はそのまま有効とは認められません。