問題 No.4409
賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律第13条に基づき、賃貸住宅管理業者が管理受託契約を締結しようとする場合において、重要事項説明を行う時期および説明者の要件に関する記述として、正しいものはどれか。
【正解の解説】
管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約を締結しようとする者に対し、業務管理者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項について、重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
これはレストランで注文をする前に、必ずメニューと料金表を見せて店員が内容を説明するようなものです。後から「聞いていない高額な費用がかかる」といったオーナーとのトラブルを防ぐため、契約のハンコを押す前に、プロフェッショナルである業務管理者が責任を持ってルールの全貌を伝えなければならないという重要な消費者保護の仕組みです。
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【その他の選択肢の解説】
管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約を締結しようとする者に対し、代表者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項について、重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
会社のトップである代表者なら誰でもいいと勘違いしやすいですが、法律が求めているのは専門知識を持った「業務管理者」による説明です。病院で手術の同意説明を、事務員ではなく執刀医である専門医がしなければならないのと同じように、管理のプロが直接リスクを説明することが義務付けられています。
管理受託契約を締結した日から起算して3日以内に、管理受託契約を締結した者に対し、業務管理者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項について、重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
「契約が成立してから書類を渡せばいいや」と考えてしまうのは大きな誤りです。これは電車の切符を買う前に運賃を確認するのと同じで、契約した後に説明しても意味がありません。オーナーが内容を十分に理解して納得した上で契約判断を下せるよう、必ず契約を締結する前に説明を完了させなければなりません。
管理受託契約を締結しようとする場合において、相手方が宅地建物取引業者であるときは、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項についての重要事項説明を省略することができる。
「相手も不動産のプロ（宅建業者）だから説明しなくても分かるだろう」と思いがちですが、宅建業法とは異なり、賃貸住宅管理業法ではプロ相手であっても重要事項説明の省略は一切認められていません。どんなに相手が知識を持っていても、例外なく同じ手順できちんと説明を行う必要があるという点に注意が必要です。