問題 No.4408
商業ビルやショッピングセンター等の賃貸運営において、テナントミックス（Tenant Mix）の概念と目的に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。テナントミックスとは、施設全体の収益性や集客力を最大化するため、来街者のニーズや各テナントの業種・業態の相乗効果（シナジー）を考慮して、最適なテナントの組み合わせや配置を計画・構成することをいう。
【正解の解説】
施設全体の集客力と収益性を高めるため、業種のバランスや相互補完性を考慮してテナントの組み合わせを計画すること。
これは文化祭の模擬店でクラスターごとの出店内容を調整するようなものです。すべて同じクレープ屋さんだとお客さんが飽きてしまいますが、ドリンク屋さんと雑貨屋さんを上手に混ぜることで、お互いにお客さんを呼び込み、全体として大繁盛する状態を作り出すのと同じ原理です。
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【その他の選択肢の解説】
施設全体の賃料収入の安定化を図るため、すべてのテナントに同一の業種を導入して競争原理を働かせること。
試験では「同一業種で固めると専門性が高まって有利」というもっともらしい引っかけが出ますが、現実には共倒れを招きます。相乗効果を狙うために多様な業種をバランスよく配置するのがテナントミックスの基本であり、同一業種で固めるのは真逆の戦略です。
特定の大型テナントの要望を最優先し、小規模テナントの配置を均等に割り振ることで管理効率を高めること。
大型店舗の言いなりになってテナントを配置すると、施設全体の回遊性が失われ、小さな店舗の魅力が活きなくなります。テナントミックスは大型店と小型店の組み合わせも含めて全体のシナジーを計算するものであり、特定企業の都合だけで決めるものではありません。
施設利用者の利便性を度外視して、各テナントから徴収する保証金の額面のみを基準に組み合わせを決定すること。
目先の保証金という大金に目が眩んで利用者のニーズを無視したテナントばかりを入居させると、やがて客足が遠のき、ビル全体の収益が崩壊します。テナントミックスは利用者の利便性や集客力を最優先に考え、中長期的なビル経営の安定を図るための手法です。