問題 No.4398
賃貸業者Aが、高齢者向け賃貸住宅の入居希望者B（80歳）からの入居申込を受け、賃貸借契約の締結実務を行う場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本住宅は高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく登録を受けていない一般的な賃貸住宅とする。
【正解の解説】
賃貸業者Aは、Bが高齢であることを理由に一律に入居を拒否するのではなく、意思能力の確認や、必要に応じて身元引受人や見守りサービス等の利用条件をあらかじめ明確にした上で、公正かつ妥当な基準に基づいて入居審査を行わなければならない。
これは就職活動で年齢レッドカードを出して最初から面接もしないようなもので、不動産の世界でも「お年寄りだからダメ」と一律に門前払いするのはNGです。ちゃんとお部屋代が払えるか、いざという時の連絡先があるかなど、レストランで誰でも平等にお客さんとして迎えるように、正当な理由と透明性のある基準で判断しなければなりません。
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【その他の選択肢の解説】
賃貸業者Aは、高齢者の孤独死や室内での事故発生のリスクを未然に防止するため、Bに対し単独での入居を禁止し、原則として身元保証人および連帯保証人の両方を立てることを契約締結の絶対的条件としなければならない。
これはお店に入る時に「お一人様は事故が起きると困るので絶対にダメです」と一律にお断りするようなもので、高齢者の居住機会を不当に奪う行為です。保証人についても、実態に合わない過大な要求を機械的に押し付けるのではなく、必要なサポートサービスなどを組み合わせた柔軟な検討が求められます。
賃貸業者Aは、Bが満80歳と高齢であることを考慮し、借地借家法第28条の規定にかかわらず、将来の契約解除を容易にするため定期建物賃貸借契約を強制して締結しなければならない。
これはお店側が「いつ追い出すかわからないから」という自分たちの都合だけで、本来守られるべき通常の契約ではなく、期間満了で強制的に追い出せる特別な契約ルールを一方的に押し付けるようなものです。借地借家法で守られている賃借人の権利を、年齢を口実に奪うことは法律上許されないため注意が必要です。
賃貸業者Aは、Bの認知能力の低下に伴う契約トラブルを防ぐため、本人との間で直接賃貸借契約を締結せず、必ず親族との間で代理契約を締結させなければならない。
これはレストランで本人が目の前にいて注文できる状態なのに、お店側が「もう歳だから何言うか分からない」と勝手に息子さんを呼んで注文を決めさせてしまうようなものです。契約はあくまで本人の意思が主役であり、代理人による契約は本人の意思確認や正式な代理権の授与がある場合に限られるため、本人を排除して親族に強制することはできません。