問題 No.4391
賃貸住宅の管理業務を受託している管理業者Aが、管理物件の一室において、入居者が住宅宿泊事業法の届出を行わずに不特定多数を宿泊させるいわゆる違法民泊営業を行っているとの苦情を複数の近隣住民から受けた。この場合における管理業者Aの対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
管理業者Aは、近隣住民からの苦情の内容と現地での状況について事実確認を行った上で、賃貸借契約の条項や管理規約に違反する旨を当該入居者に伝え、直ちに違法営業を中止するよう書面等で是正を求める催告を行うべきである。
これは学校で問題が起きた際に、いきなり退学処分にするのではなく、まず本人に事実を確かめて「ルール違反だからやめなさい」と冷静に注意する先生の対応と同じです。管理業者としても、まずは客観的な状況をつかみ、契約や規約に基づいて正当な手続きで是正を求めるのが王道かつ最も適切なステップとなります。
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【その他の選択肢の解説】
管理業者Aは、違法民泊の営業者が入居者本人であるか所有者であるかを問わず、管理業者としての権限に基づいて、直ちに当該室の電気や水道の供給を停止する措置を講じるべきである。
学校のテストで「困ったときは力ずくで解決してよし」という選択肢があったら間違いなのと同じです。いくら相手がルール違反の違法民泊をしていたとしても、管理会社が勝手に電気や水道を止めることは「自力救済」という法律違反になってしまいます。実務でも絶対にやってはいけない大きな罠として頻出です。
管理業者Aは、近隣住民からの苦情が寄せられた段階で、個人情報保護の観点から当該入居者への事実確認を行わずに、直ちに警察へ通報した上でその結果を所有者に報告するべきである。
噂や苦情だけで、本人に何も確認せずいきなり警察に駆け込むのは、学校でいじめの噂を聞いた瞬間に本人を悪人と決めつけて警察に通報するようなものです。まずは管理会社として事実関係を自分の目で確かめ、本人に弁明や改善のチャンスを与えるプロセスを踏むことがプロの管理実務では求められます。
管理業者Aは、住宅宿泊事業法の所管行政庁への通報や入居者への是正催告を行う前に、まず管理受託契約を一方的に解除して当該入居者を退去させる手続きを進めるべきである。
問題が起きたときに、いきなり話し合いもせず最も重いペナルティを課すようなやり方です。管理受託契約の解除や入居者の退去は、段階的な注意や催告を行い、それでも改善されない場合に行うべき最終手段です。順序を無視していきなり強硬手段に出る対応は、実務上も法的なトラブルを引き起こす典型的な誤りです。