問題 No.4389
賃貸住宅管理業者Aが管理受託しているペット共生型賃貸マンションにおいて、入居者Bが賃貸借契約で禁止されている大型犬を無断で飼育し、共用部の汚損や激しい鳴き声による近隣からの苦情が頻発している事例に関する次の記述のうち、管理業者Aの対応として最も適切なものはどれか。なお、ペットの飼育に関する特約は適法に締結されているものとする。
【正解の解説】
管理業者Aは、賃貸人であるオーナーからの委託範囲や契約内容を確認した上で、入居者Bに対してペット飼育禁止の特約違反を理由とする文書による是正催告を行い、改善されない場合は借地借家法の信頼関係破壊の法理等を考慮しつつ賃貸人と協議のうえ契約解除に向けた適切な法的措置を講ずる。
賃貸管理のプロとして、まずはオーナーの意向や委託範囲を確認し、ルール違反には毅然と書面で警告を発するのが基本です。まるで学校の風紀委員がルールを守らせるように、いきなり退去させるのではなく、まずは是正のチャンスを与えつつ、改善しない場合は法的な信頼関係破壊の法理を踏まえて冷静かつ段階的に対処することが求められます。
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【その他の選択肢の解説】
管理業者Aは、入居者Bの生活権やプライバシーに配慮しつつ管理業者としての独自の判断で飼育許可を与え、共用部の汚損部分の修繕費用はすべて管理業者の自費負担で速やかに原状回復工事を実施する。
管理業者はあくまでオーナーの代理人やパートナーであり、自分の財布から勝手に費用を出したり、ルールを自分の独断で書き換えたりする権利はありません。会社の財布の紐を勝手に緩めるようなものであり、オーナーの利益を守るという管理業務の基本原則に真っ向から反する危険な誤りです。
管理業者Aは、ペットの飼育が近隣トラブルに発展している場合であっても契約当事者ではないため介入せず、苦情を申し立てた近隣住民同士で直接話し合って解決するよう促す通知書を送付する。
「うちは契約当事者じゃないから知らんぷり」と責任逃れをするのは、管理業者の社会的責任を放棄した最低の対応です。マンション全体の平穏を保つことは管理会社の重要な使命であり、学校でいじめが起きたのに「生徒同士で話し合え」と教師が放置するようなもので、業務怠慢にあたります。
管理業者Aは、大型犬の無断飼育が即座に契約解除事由に該当すると判断し、賃貸人の意向や委託範囲を確認することなく直ちにマスターキーを使用して室内に立ち入りペットを強制的に連れ出す。
どんなに契約違反が明白であっても、力づくで解決を図る「自力救済」は法律で固く禁止されています。まるでトランプのルールを無視して力任せに相手の駒を奪うようなものであり、住居侵入罪や器物破損罪などの刑事責任を問われるおそれがあるため、法的手続を経る必要があります。