問題 No.4384
賃貸住宅の管理業務を行う賃貸住宅管理業者が、住宅宿泊事業法（民泊新法）に違反するいわゆる違法民泊（無届営業等）が行われている疑いを認知した場合の対応に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
【正解の解説】
賃貸住宅管理業者は、違法民泊を行っている入居者に対し、管理組合や他の入居者への配慮を求めるだけでなく、自らの判断で直ちに当該入居者の専有部分の鍵を交換して物理的に立ち入りを制限する実力行使を行うことができる。
どれほど悪いことをしている入居者であっても、大家さんや管理会社が勝手にカギを換えて締め出すのは、まるでドラマの悪役のような自力救済の禁止というルールに違反する重大なやり方です。法律の手続きを踏まずに力ずくで解決しようとすると、逆に管理会社側が不法行為として訴えられて損害賠償を請求されるリスクがあるため、絶対にやってはいけない禁じ手となっています。
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【その他の選択肢の解説】
賃貸住宅管理業者は、違法民泊を行っている疑いを認知した場合、まずは事実関係の調査を行い、当該入居者に対して是正を求める催告を行うことが適当である。
法律違反の疑いがあるからといって管理会社が感情的に動くのはNGです。まずは本当に民泊をやっているのか証拠を集め、本人に「ルール違反ですよ、やめてくださいね」と優しく（しかし毅然と）注意して自主的な改善を促すのが、トラブルを大きくしないためのプロとしての正しい手順となります。
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づく善良な管理者の注意義務の一環として、違法民泊の疑いに関する情報をオーナーへ速やかに報告しなければならない。
お部屋のオーナー（大家さん）にとって、自分の物件で違法な営業をされることは警察沙汰などの大きなリスクを伴う一大事です。そのため、管理会社はオーナーからお部屋の管理を任されているプロ（善良な管理者の注意義務）として、怪しい情報をキャッチした段階で隠さず速やかにオーナーへ報告し、今後の対応を相談する義務があります。
賃貸住宅管理業者は、自らによる改善勧告や注意喚起にもかかわらず違法民泊が改善されないときは、必要に応じて関係行政庁や警察等への通報を検討する。
管理会社は警察官や役所の職員ではないため、直接犯人を逮捕することはできません。そのため、再三の注意を無視して違法民泊を続ける悪質な入居者に対しては、自力で解決しようと諦めるのではなく、住宅宿泊事業法を管轄する行政庁や警察といった公的機関に通報して法的な力で解決を図るのが正しいルートです。