【正解の解説】
自力救済は原則として法秩序に反し許されないため、賃貸人は裁判所に対し建物明渡請求訴訟を提起し、勝訴判決を得た上で執行官による強制執行の手続を経て建物の明渡しを実現しなければならない。
自分のお金を取り返すために、借金のカタに相手の自転車を勝手に持ち去ったら泥棒になってしまうのと同じです。大家さんがいくら家賃滞納で困っていても、力づくで部屋の鍵を勝手に変えたり荷物を放り出したりすることは「自力救済の禁止」という法の大原則に違反します。必ずお上の裁判所を通してお墨付きをもらい、プロの執行官にバトンタッチして正規のルートで部屋を明け渡してもらうのが日本の法律のルールです。
【その他の選択肢の解説】
自力救済は私権の保護において例外的に認められる行為であるため、賃貸人は警察等の公的機関の立ち会いを得れば、裁判所の判決なく借受人の荷物を搬出することができる。
「警察が一緒なら文句ないだろう」と勘違いしがちですが、警察はあくまで事件の予防や捜査を行う機関であり、私人の権利を実現する機関ではありません。警察が立ち会ったとしても、裁判所の判決という法的なお墨付きがない限り、勝手に荷物を動かす自力救済の違法性が消えることは絶対にないので注意しましょう。
明渡訴訟は簡易裁判所の専属管轄とされており、賃貸人は訴えの提起と同時に執行官に対して直接強制執行の申し立てを行い、迅速に建物の占有を回復することが可能である。
訴訟を起こす場所は簡易裁判所だけとは限らず、建物の価格や請求額によっては地方裁判所が窓口になります。さらに、裁判を起こすスタートの段階で、いきなりゴールにある強制執行の申し立てを同時に行うことはできません。まずは裁判で「勝訴判決」というゴールテープをしっかりと切ってからでないと、次のステップである執行官による強制執行へは進めない仕組みになっています。
契約終了後の建物明渡しにおいて、賃貸人が自力救済を行うことは法秩序に反し違法であるが、賃貸借契約書に自力救済を容認する特約がある場合には、有効な権利行使として認められる。
「契約書に『家賃を滞納したら鍵を交換して荷物を処分することに同意する』と書いたから大丈夫」というのは、試験で最も狙われる典型的なひっかけパターンです。法律で禁止されているルールを当事者間の約束（特約）で覆すことはできません。どんなにカッコいい特約を契約書に盛り込んでも、自力救済を肯定するものは無効となり、実力行使に出れば大家さん側が不法行為責任を問われることになります。